Как узаконить перепланировку в новостройке: Последовательное руководство

Если в новой квартире вам захочется устроить гардеробную или перенести дверь в другое место, придется оформлять перепланировку. На любое изменение конфигурации или расположения стен надо получать техпаспорт в БТИ и разрешение в отделе архитектуры. Единственное исключение — если перенос стен был заранее утвержден и выполнен застройщиком. Если проигнорировать эти правила, то вы можете столкнуться с требованием жилищной инспекции вернуть все в исходное состояние. Разберемся, как узаконить перепланировку в новостройке.

На некоторые улучшения планировки получить разрешение в БТИ достаточно просто, другие требуют соблюдать строгий поэтапный процесс и в ходе ремонтных работ вести специальный журнал. Это касается вмешательства в инженерные коммуникации, конструкцию несущих стен, остекление балконов. Многие из подобных манипуляций запрещены. Ряд ограничений устанавливает управляющая компания ЖК.

Чтобы понять, какие действия можно себе позволить, а что обойдется слишком дорого, необходимо тщательно изучить проектную документацию вашего жилого комплекса. Там могут содержаться правила, которые накладывают ограничения на определенные действия, например, перекрашивание фасада в другой цвет. Во многих новостройках запрещено размещать снаружи внешние блоки кондиционеров и портить внешний вид дома. В здании уже устроена общая система кондиционирования.

Остановить ваш ремонт могут и местные строительные нормы и правила. Например, в Санкт-Петербурге регламентируется не только цвет здания, но и форма окон, дверей, а за самовольные изменения полагается штраф. Особенно строго стоит изучить региональное законодательство, если ваше жилье куплено в ипотеку. Вам может потребоваться одобрение банка, в котором оформлен кредит.

Если вы не знаете, как узаконить перепланировку квартиры в новостройке, стоит получить консультацию специалиста. Кадастровый инженер подготовит эскиз и проект для предоставления в жилищную комиссию. Несогласованное переустройство способно не только обернуться для владельца требованием вернуть все «как было» и штрафом. Если не выполнить условия жилинспекции, жилплощадь могут в принудительном порядке продать с торгов.

Любой собственник способен сам придумать, где ему сделать стену, прорубить дверь или поставить унитаз. Оформить эти пожелания в грамотный проект переустройства могут только специалисты, имеющие допуски СРО на выполнение проектирования жилых зданий. Компании, обладающие высоким уровнем квалификации, включаются в реестр ответственных проектировщиков — саморегулируемую организацию (СРО).

Инженер на основании технического паспорта помещения подготовит план ремонта и техническое заключение о безопасности планируемого переноса. С этими документами можно идти в БТИ. Если у вас недостроенная новостройка, как сделать перепланировку без свидетельства о собственности, подскажет юрист. Понадобится договор долевого участия (ДДУ) или договор купли/продажи.

Некоторые виды работ требуют получения разрешения соседей. Его также надо получить до начала ремонта. Затем можно обращаться в соответствующую инстанцию. Согласованием переноса стен или дверей занимаются в местной администрации. В Москве это Мосжилинспекция, в регионах — районные отделы архитектуры.

Если у вас новостройка, как узаконить перепланировку можно узнать у представителя застройщика. Когда девелопер рекламирует объект «со свободной планировкой», у него все равно есть полная проектная документация с нанесенными стенами, планом инженерных коммуникаций и другими деталями. В БТИ вам понадобится предоставить:

• паспорт;
• ДДУ, договор о покупке или акт приемки-передачи;
• проект;
• техническое заключение о безопасности;
• нотариальное согласие всех собственников, если жилье находится в долевом владении.

Когда разрешение получено (оно действует 1 год, в некоторых регионах — 18 месяцев), подают заявление на узаконение перепланировки — оформление акта приемки выполненных работ. Он послужит основанием для согласования проведенного переустройства. В некоторых случаях требуется оплатить госпошлину за осмотр площади. В 2022 году она равнялась ₽ 12 000.

Для постановки квартиры на учет и оформления техпаспорта потребуется пригласить техника БТИ. Его выезд оплачивается.

В ходе осмотра объекта проверяется соответствие проведенного ремонта заявленному проекту и требованиям закона. Для этого техник не только сверяет расположение конструктивных элементов с планом, но и осматривает состояние коммуникаций, а также проверяет журнал ремонтных работ.

Основное условие успешного согласования переустройства помещения — положительное оценка по результатам экспертизы его технического состояния. Главный документ — решение о возможности узаконения. Если вам в нем отказали, можно подать иск и добиться разрешения в суде. В этом процессе обязательно потребуется помощь юриста.

Общая стоимость согласования сделанных улучшений зависит от региона и укладывается в вилку от ₽10 000 до ₽100 000. Этапы регистрации:

• получение Акта приемки (в течение 10 дней с момента посещения техником);
• передача Акта в кадастровый отдел;
• оформление паспорта жилого помещения в течение 30 дней;
• регистрация права собственности в государственном кадастре.

В новостройке может потребоваться дополнительный этап — получение техпаспорта квартир снизу и сверху. Если их владельцы узаконили свою перепланировку, вам придется учесть эти изменения.

Особенно сложно узаконить проект, в которым предусмотрен перенос или расширение кухни или санузла. На размещение газового оборудования (плиты) и мокрых зон в помещении действуют жесткие ограничения. На вашем плане могут сказаться региональные правила, ограничения управляющей компании, переустройство, уже зарегистрированное соседями.

Лучше всего знают, как сделать перепланировку в новостройке, профессиональные юристы и архитекторы. Без помощи кадастрового инженера невозможно составить грамотный проект и очень сложно собрать полный комплект документов.

Большинство бумаг имеет ограниченный период действия, поэтому крайне важно соблюдать сроки и учитывать требования органов местного самоуправления.

Наше краткое руководство по оформлению перепланировки квартиры в новостройке должно помочь вам составить правильную дорожную карту этого многоэтапного процесса. Затраты на оформление всех документов зависят от конкретного архитектурного бюро, выполнившего для вас проект, а также региональных особенностей оформления.

Несогласованное переустройство — большая головная боль и потенциальные проблемы при дальнейшей продаже, дарении или наследовании. Даже в новостройке свободной планировки на все изменения надо получить разрешения, согласовать их с правилами и нормами закона, а затем официально зарегистрировать.