Эскроу счета – что это простыми словами: Открытие сделок с недвижимости

Простыми словами – счет эскроу это безопасный ящик, в который направляются денежные средства до тех пор, пока стороны сделки не завершат ее и не удостоверятся в том, что все в порядке. Рассмотрим этот вопрос подробнее. 

Как открыть эскроу счет

Для того, чтобы открыть счет, нужно обязательно подписать соглашения между сторонами сделки и банком. Это соглашение называется договором счета эскроу. В данном документе отображаются подробные условия, согласно которым банк занимается передвижением средств между сторонами соглашения.

Такой счет дает возможность не только замораживать деньги, но и другие виды средств, такие как активы и ценные бумаги. Главное правило – такой счет не дает возможности депонирования недвижимости. 

В договоре участвуют две стороны:

1. Тот, кто кладет деньги на счет – это депонент;

2. Тот, кто выводит средства после исполнения своих обязательств – это бенефициар.

Процесс контролируется эскроу-агентом. Это независимая сторона, которая выступает гарантом сделки.

Открыть счет самостоятельно нельзя. Это может сделать только банк, который имеет соответствующую лицензию и разрешение. Если в роли гаранта выступает другая организация, то депонирование может быть выполнено на специально открытом для этого счете. Сам банк, как финансирующий объект, удерживает все счета дольщиков, которые участвуют в сделке по приобретению недвижимости.

При условии, если застройщик возводит дом за свой счет, он может самостоятельно выбрать банк из утвержденного списка. Это является гарантом безопасной сделки, а также способствует установлению доверительных отношений между участниками сделки. 

Стоит отметить, что банк, который предоставляет ипотеку, выполняет транзакцию средств по безналичной оплате только после подписания договора и заключения всех необходимых документов. В любом случае, все участники сделки могут быть уверены в том, что средства находятся в безопасности до момента ее окончания, т. е. – получения недвижимости. 

Документы для открытия

Для того, чтобы открыть банковский счет, клиент обязуется предоставить определенный пакет документов. Он отличается в зависимости от конкретного банка, но основные требования одинаковы в большинстве операций. Физические лица должны предоставить только паспорт, подтверждающий личность.

Юридические лица, открывшие счет, обязуются предоставить такие документы, как:

• копия устава или договора учредительства (она должна быть заверена у нотариуса);

• документ, который подтверждает полномочия представителя. Это может быть доверенность;

• документы, отражающие финансовое положение компании – аудиторские заключения, справки об отсутствии долгов, отчетности.

Для индивидуальных предпринимателей требования такие:

• документ, удостоверяющий личность (паспорт гражданина);

• справка о неимении долгов перед налоговой организацией.

Дополнительно, для открытия счета некоторые банки могут потребовать заполнить анкету или пройти опросник для сбора дополнительной информации, необходимой для осуществления сделки между сторонами.

Принцип работы

Основу расчета по эскроу составляет договор трех сторон, который подписывает покупатель, продавец и эскроу-агент – третья незаинтересованная сторона, которая контролирует процесс сделки. Сам процесс сделки охватывает несколько ключевых этапов, обеспечивая безопасность и прозрачность для всех сторон:

1. Заключение договора: Перед началом сделки обе стороны изучают условия договора и соглашаются в них путем подписания. Продавец обязан предоставить покупателю недвижимость или другие товары и услуги, а второй в свою очередь обязуется перечислить оговоренный размер средств. Банк является гарантом осуществления сделки.

2. Открытие счета эскроу: Покупатель инициирует открытие счета эскроу в банковской организации и сразу перечисляет на него нужную сумму денежных средств. Другими словами – покупатель совершает транзакцию.

3. Блокировка средств: Средства, поступившие на счет, блокируются банком. Они остаются недоступными до окончания сделки и соглашении сторон с выполненными условиями.

4. Поставка товара или услуги: Продавец осуществляет передачу имущества, недвижимости или услуг, согласно договору. После этого, он должен направить в банк документы, подтверждающие факт состоявшейся сделки. Например, акты приема-передачи, смены собственника и другое.

5. Разблокировка и перевод средств: После всех совершенных действий банк размораживает поступившие от покупателя средства и передает их продавцу, таким образом подтверждая факт проведенной сделки и полученной оплаты в полном размере.

Преимущества и недостатки сделок

Эскроу счет – это не только удобный, но и надежный инструмент для совершения сделок. Давайте рассмотрим, в чем заключаются его преимущества:

1. Гарантированные выплаты: Продавец при условии выполнения своих обязательств получает выплату от покупателя в полном размере, что обеспечивает безопасность проведенной операции;

2. Защита от мошенничества: Покупатель полностью защищен от мошенников со стороны банка, так как продавец получает отправленные деньги только по завершение сделки и выполнения своих обязательств;

3. Автоматическое закрытие счета: Если сделка будет расторжена, то перечисленные на счет деньги автоматически отправляются к участнику. Это обеспечивает бесшовный процесс транзакций;

4. Выбор документов для доказательств: Обе стороны договора могут самостоятельно назначать документы, которыми они будут подтверждать факт завершения сделки и выполнения своих обязательств, что дает возможность осуществлять гибкий процесс;

5. Счет можно открыть бесплатно при долевой недвижимости: При покупке долевой недвижимости покупателю дается возможность бесплатно открыть эскроу счет. Также, суммы, не более 10 миллионов рублей, будут застрахованы, что дополнительно защищает покупателя от мошенничества со стороны продавца;

6. Невозможность ареста счета: Даже наличие долгов, штрафов, наложенных мер взыскания, счет эскроу невозможно арестовать. Он защищен юридически и гарантирует то, что продавец получить свои деньги в полном размере.

Но, у счета есть и свои недостатки, которые могут отпугнуть потенциальных покупателей:

1. Ограниченный выбор банков: Так как не все банки могут организовать такую услугу, открытие счета эскроу становится ограниченным для обеих сторон. Важно согласовать организацию, удобную для всех;

2. Заблокированные средства до перевода: До того, как денежные средства будут переведены, они остаются заблокированными на защищенном счете. Получить их можно будет только в случае расторжения договора;

3. Отсутствие прибыли на заблокированных средствах: Средства, находящиеся на счете эскроу, не приумножаются в процентах, в отличие от того же депозита;

4. Комиссия за открытие счета: Депонент обязуется оплатить комиссию до 1% при открытии счета. В случае заключения сделки по приобретению долевой собственности, проценты ложаться на бенефициара.

Эскроу сделки с недвижимостью

Эскроу счет представляет собой надежный инструмент в сфере недвижимости, обеспечивая безопасность и доверие как для продавца, так и для покупателя. 

Когда речь идет о покупке жилья, сделка может стать настоящим испытанием доверия между продавцом и покупателем. Продавец может опасаться потери денег после передачи права собственности, а покупатель, в свою очередь, может столкнуться с риском мошенничества.

В таких ситуациях эскроу счет выступает как эффективный механизм обеспечения безопасности обеих сторон. Допустим, продавец желает получить предоплату, но опасается, что деньги могут быть утеряны. Покупатель, в свою очередь, сомневается в предоставлении средств вперед из-за возможных мошеннических схем.

При таком раскладе все стороны договора могут согласовать процесс использования счета эскроу во время заключении сделки купля-продажа. Процесс довольно прост: участники договора отправляются в финансовую организацию, в которой будет открыт счет. Затем, средства, внесенные покупателем, замораживаются до тех пор, пока не случиться переход права собственности. Он должен быть одобрен Росреестром. 

Как только этот важный момент произойдет и жилье станет собственностью покупателя, продавец предоставляет выписку из ЕГРН в банк. В ответ на это деньги автоматически переводятся продавцу. Этот процесс обеспечивает взаимное доверие, так как деньги становятся доступными только после документального подтверждения соблюдения всех условий сделки.

Разница эскроу счета и аккредитива

Эскроу счет и аккредитив – это два разных метода, направленных на то, чтобы сделка прошла безопасно. Аккредитив – это другими словами обязательство банковской организации на перечисление средств от клиента до получателя после того, как будут выполнены указанные в договоре условия. Аккредитив часто применяется в случаях, когда между покупателем и продавцом нет установленного доверия. Банк в этом случае – посредник, работа которого заключается в обеспечении безопасности сторон.

Используя аккредитив, средства от покупателя поступают на выделенный счет в банке, который сразу же блокируется, замораживая деньги. После того, как продавец подтверждает выполнение оговоренных обязательств, банк размораживает денежные средства и отправляет их продавцу. В таком случае, банк – это гарант выполнения сделки, который защищает интересы обеих сторон.

Рассмотрим, чем отличается аккредитив от эскроу сделки:

1. Форма договора: В аккредитиве форма договора одобрена ЦБ, что обеспечивает стандартизацию процесса. В случае с эскроу возможен более гибкий подход с взаимным изменением условий договора между сторонами сделки;

2. Ответственность за платеж: Аккредитив полностью возлагает ответственность на банковскую организацию, что делает процесс надежнее. В эскроу ответственным за операцию становится депонент;

3. Закрытие счета досрочно: Аккредитив дает возможность свободно закрывать счет в любой удобный момент. При эскроу счет возможно закрыть только при расторжении договора одним из участников сделки;

4. Получение денег со счета: Аккредитив позволяет свободно получать средства, направленные в результате сделки. При эскроу – контроль над выводом денег достается бенефициару;

5. Использование в долевом строительстве: Аккредитив нельзя использовать для долевого строительства, в то время как эскроу – это единственный инструмент. Исключением могут быть только особые случаи;

6. Страхование: При аккредитиве можно заключить дополнительный договор со страховой организацией для страхования сделки. Счет эскроу можно застраховать только в специальном агентстве по страхованию вкладов, с возможностью застраховать средства в размере до 10 миллионов рублей;

7. Возможность взыскания денег: Взыскание средств с аккредитива допускается. Эскроу не дает такой возможности, оставляя все средства в безопасности. 

Сравнивая аккредитив с счетом эскроу, следует отметить, что оба эти инструмента направлены на уменьшение рисков в финансовых сделках. Однако у аккредитива есть свои особенности, такие как ответственность за платеж, осуществляемый банком, и возможность досрочного закрытия счета депонентом.

Заключение

Счет эскроу представляет собой надежный инструмент обеспечения сделок с недвижимостью. Трехсторонний договор между депонентом, бенефициаром и эскроу-агентом создает прозрачные и безопасные условия для обеих сторон, где деньги блокируются и переводятся только после выполнения всех обязательств. Этот подход позволяет избежать рисков, связанных с мошенничеством, и обеспечивает эффективное завершение сделок, сохраняя доверие между покупателем и продавцом.

Процесс работы счета эскроу включает этапы от заключения договора до разблокировки средств после поставки товара или услуги. Это гарантирует, что обе стороны соблюдают условия сделки, а банк-эскроу-агент действует в качестве нейтрального посредника. Счет эскроу не только обеспечивает защиту интересов сторон, но и способствует беспроблемному и безопасному завершению сделок с недвижимостью.